DSZD01-2021-0012

有关乡（镇）人民政府、街道办事处，市政府有关部门：

《城市社区物业“一件事”改革实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。

嵊州市人民政府办公室

2021年5月10日

（此件公开发布）

城市社区物业“一件事”改革实施方案

为加快我市城市基层治理体系建设，提升城市管理水平，规范全市物业管理活动，实现城市管理精细化和市区物业管理全覆盖，根据国家、省和《绍兴市物业管理条例》有关规定，参照先进地区的做法，结合本市实际，制定本方案。

一、指导思想和改革目标

以提升城市基层治理水平为目标，政府持续完善城市物业管理体制，党建引领推进小区基层组织建设，改造提升实现城市物业全覆盖，数字化赋能提升城市物业水平，将城市建设成为人民群众安居乐业的和美家园。

二、改革内容

根据建设部《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》、《绍兴市物业管理条例》及绍兴市《关于进一步加强全市物业管理工作的实施意见》等相关规定精神，结合我市实际，提出如下七条改革措施。

（一）建立健全城市物业工作体制

改革完善行政管理构架，建立市级城市物业工作领导小组抓统筹，建设局抓行业，乡镇（街道）抓实施的城市物业工作机制。

1.由市分管领导挂帅，市府办、组织部、宣传部、公安局、司法局、财政局、自然资源局、建设局、市场监管局、综合执法局、生态环境分局、大数据中心、消防救援大队、水投集团、供电局、乡镇（街道）等为成员单位组建市城市物业工作领导小组，主要负责制定现代城市物业发展规划、社区治理体系建设规划和年度工作目标，研究制定促进城市物业发展相关政策，监督指导相关部门落实工作任务，协调解决工作实施中的疑难问题，统筹推进城市物业工作。

2.建设局要加强行业管理，强化机构人员配置。成立正股级事业单位：物业管理中心，与房管中心一同挂牌，核增一定数量事业编制人员，负责全市物业管理活动的监督管理工作，指导乡镇（街道）开展物业管理相关工作。具体负责：城市物业发展规划和年度工作目标起草及组织实施；促进城市物业发展相关政策起草及组织实施；统筹处理城市物业相关疑难问题；指导乡镇（街道）开展小区业主大会和业主委员会相关工作；做好业主大会和业主委员会备案工作；做好物业服务企业招标备案工作；物业服务企业和物业服务项目备案；指导乡镇（街道）依法依规监督物业服务企业履行职责；牵头组织物业服务评议和创优；指导物业服务行业协会工作；负责物业管理平台的管理和维护；负责全市物业专项维修资金和物业保修金的归集、使用审核等。

3.各乡镇（街道）按照属地管理原则，承担辖区物业管理工作的主体责任，落实一定数量具有专业物业知识又擅长做群众工作的物业管理队伍，组建乡镇（街道）物业管理站，在各社区落实1名以上物业管理工作人员，组建完善的城市物业行政管理体系。依法指导、协助和监督辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会；监督业主大会、业主委员会、物业服务企业依法履行职责，协调物业管理与社区管理、社区服务之间的关系，调解物业管理纠纷。指导开展物业承接查验并公开结果，监督物业项目有序交接。加强对辖区物业服务企业和业主委员会的考核，对优秀的业主委员会和个人给予表彰和奖励。完善小区停车费、广告费等收益的归集、使用管理，建立小区重大决策报备制度，参与小区信息化建设，推进老旧小区物业管理用房和“邻里中心”建设。

4.公安、司法、财政、自然资源、生态环境、应急管理、市场监管、综合执法、人防等部门按照各自职责服务下沉。及时查处小区内违章违建、毁绿占绿、违反规定饲养动物、电动自行车违规停放充电、占用堵塞公共和消防通道等违法违规行为。明确供水、排水、供电、供气、通信、有限电视等专业运营单位服务到最终用户，落实专业运营单位对小区内相关设施设备的维修、养护和更新责任。

（二）加强党建引领下的业主委员会建设

1.组织部要研究制订物业小区党组织建设管理制度，推动业主委员会、物业服务企业成立党组织。将党建工作延伸到物业小区，实现社会调解、党员先锋作用和居民自治的良性互动。各乡镇（街道）在符合条件的物业小区组建小区党支部或党小组，建立健全社区党组织领导下的多元主体共同参与的治理架构，组建“党组织+楼道党员+居民骨干+业主”为核心的物业小区业主组织模式，小区党支部全面参与组建业主大会，党员积极参与业主委员会选举，指导和探索社区党组织领导下的社区、物业服务企业、业主委员会协调机制，实现把小区内的党员组织起来，通过党组织把小区业委会管理起来，通过党员带头的模范作用，团结骨干居民积极参与，从而引导广大普通业主从他律到自律，加强和完善城市社区物业中党的组织领导作用。

2.健全业主委员会制度。乡镇（街道）、社区按《民法典》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《绍兴市物业管理条例》等法律法规，指导召开业主大会会议和选举产生业主委员会；对尚不具备成立条件的，由社区代行业主委员会相关管理职能并向全体业主公示。乡镇（街道）要建立小区业主委员会监督考核制度，加强对业主委员会的人选推荐和审核把关；建立业主委员会成员履职负面清单，出现负面清单情形的暂停该成员履行职责。业主委员会作出违反法律法规和议事规则、管理规约的决定，乡镇（街道）应当责令限期整改，逾期仍不改正的依法依规撤销其决定，并公告业主。业主委员会不依法履行职责，严重损害业主权益的，由乡镇（街道）依据相关程序进行重新选举。

（三）强化物业管理工作保障

1.严格管理考核。把物业管理工作纳入对市相关部门和各乡镇（街道）工作目标考核的重要内容，定期督查，综合评定。市政府将责任目标分解到乡镇（街道），明确主要责任领导和落实主体职责，加强定期考核，确保物业管理工作落到实处。建设局会同乡镇（街道）加强对物业服务企业的考核，制定考核标准，定期开展检查考核和指导服务，作为物业服务企业信用等级评定的重要依据。对年度考核评为优秀的物业服务企业，由建设局按相关规定给予适当的经济奖励。

2.强化资金保障。切实保障物业管理工作经费，确保物业管理工作的有序开展。提供物业管理专项资金作为物业管理工作经费，用于日常办公、信息化建设、考核优秀和当年省信用评定优秀物业服务企业奖励等支出（具体办法由建设局负责制定）。为减轻开放式小区业主物业费负担，逐步树立小区业主对于小区物业管理方面的意识，对开放式小区封闭改造的物业费实行财政补贴。实行市场化物业管理的（2005年之前建成的老旧小区），市财政给予乡镇（街道）按其小区物业费的50%且不超过0.3元／月·平方米进行奖励，期限三年。

（四）加快物业管理数字化改革赋能

1.加快建设我市物业管理电子信息平台，制定物业管理电子信息平台的使用和管理制度，加强与自然资源、综合执法等部门物业管理相关的基础数据的融合利用。主管部门通过平台开展物业管理日常工作，发布相关政务信息，对专项物业维修资金和物业保修金的收缴、使用进行管理。利用物业管理电子信息平台定期开展物业服务企业服务质量满意度测评，落实物业服务企业及其项目负责人信用管理制度，健全物业服务评价体系，实行信用记分管理，对物业服务企业的基本情况、服务情况、投诉举报情况等事项进行动态管理。对业主、业主委员会、物业服务企业，可以利用物业管理电子信息平台进行物业活动，使用信息平台进行小区事项投票、设施设备保修、小区事务处理等。

2.建设社区综合治理一体化系统。搭建信息互动、资源共享的社区综合治理一体化系统，通过科技智能手段的介入，围绕城市管理、市政养护、物业管理、停车场管理、企业/市民服务、公共资源管理经营等相关业务，构建“1+N”（一个平台，多个部门，多项业务）新型政务管理格局，进行一体化统筹运营，达到城市空间管理效率的提升。

3.选择合适的地点规划建设“邻里中心”。选择周边小区较多，人口较密集的地段，建设集商业、文化、体育、卫生、教育、物业管理等于一体的“邻里中心”，为居民的衣食住行提供便利，并在“邻里中心”内配置相应的智能化政务服务设施，为居民提供全方位的服务。

（五）推进开放式小区封闭和物业管理

1.积极推进开放式小区封闭工作，在封闭基础上科学划分物业管理区域，及时组建小区业委会，推行以市场化物业服务为主，业主自治管理（准物业管理）为辅的封闭小区物业管理全覆盖。

2.物业管理站要及时积极推动业主设立业主大会，选举业主委员会，选聘物业服务企业，实行专业化物业管理。暂不具备专业化物业管理条件的，由乡镇（街道）通过社区托管、社会组织代管或居民自管等方式，逐步实现物业管理全覆盖。鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。物业服务市场化，物业费财政补助可以参照封闭改造的小区执行。

3.对于各开放式小区，各乡镇（街道）按照网格化管理要求落实具体分管负责人和小区包干干部，负责组织指导小区管理。

4.加强物业管理用房配备。老旧封闭小区通过调剂小区内或小区周边现有公房、购买私房或空置土地配建等多种方式解决小区物业管理用房，没有条件的小区统一在邻里中心内配置物业管理用房，方便小区管理和开展相应管理工作。

（六）规范和优化物业企业服务

1.加强物业服务企业信用建设。当年度被评定为省物业信用AAA级的企业或连续二年被评定为AA级以上的物业服务企业，给予一定的经济奖励，支持本地物业服务企业做大做强。未经省物业信用平台注册或被评定为C级的物业服务企业，一年内由物业主管部门列为重点监管对象，增加检查频次，加强现场核查；将企业信用等级及有关信用信息通报有关业主、业主委员会、街道、社区，提示信用风险；暂停财政资金补助等政策扶持。拒不整改的，两年内限制享受财政资金补助等政策扶持，限制参加物业主管部门组织的各类表彰奖励活动，撤销相关荣誉称号，并依法采取其他惩戒措施；外省物业服务企业，同时将其信用等级及有关信用信息通报企业工商注册地物业主管部门。

2.规范物业服务招投标。规范物业管理招投标市场秩序，建设局负责物业服务招标投标活动的监督管理，做好物业服务招标备案工作，发现招标有违反法律法规规定的，应当及时责令招标人改正，建立规范有序的物业服务准入机制。所有小区前期物业服务均纳入公开招投标范围，同时推行业主委员会在业主大会授权下参照前期物业招投标方式选聘物业服务企业；由社区代行业主委员会职责的，应参照前期物业招投标方式选聘物业服务企业。

3.健全物业服务企业退出机制。建设局是物业服务企业退出项目的监管主体，物业主管部门、乡镇（街道）、社区要加强物业项目退出管理的指导和协调，乡镇（街道）依法监督物业服务企业做好物业项目交接工作。实行物业项目管理退出预警报告制度，物业服务企业要求提前解除合同的，应在拟解除合同之日前九十日，将拟退出原因、退出时间、同意承担的违约责任以书面形式告知业主委员会，并同时告知街道和社区。对不按规定履行责任的物业服务企业，记入企业信用不良信息，给予扣分。

（七）着力破解物业管理难题

1.加大小区执法力度。根据《绍兴市人民政府办公室关于对涉违房屋采取“四不予”措施的通知》、《绍兴市市容和环境卫生管理规定》等相关规定，小区内违章搭建、侵占公共部位、破坏公共绿地等问题，由综合执法局开展专项整治，对涉及违法建筑拒不配合的房屋进行行政执法。同时，综合执法局和公安局在职权内依法对小区内占用堵塞公共和消防通道的车辆进行处置。

2.实施欠缴物业费追缴制度。由建设局组织物业服务企业开展物业费追缴专项整治，积极引导广大业主增强主动交纳物业服务费的意识，履行物业服务合同，按时足额交纳物业服务费等合理费用。对不按约定交纳物业服务费的业主或使用人，物业服务企业可以采取以下措施：对恶意欠缴物业服务费的业主，可依法在项目公告栏内进行公示；公示后，仍拒不缴纳的，物业服务企业依法向人民法院提起诉讼。

机关、事业单位、国有控股企业等党员领导干部无故拒缴物业服务费，物业企业可将欠缴费用相关信息抄告其所在单位，由所在单位协助督促；仍拒不缴纳的，物业企业依法向人民法院提起诉讼。

3.强化小区内擅自改变房屋用途的管理。对小区内擅自改变房屋用途用于经营获取利益的，由公安局、自然资源局、综合执法局、市场监管局进行专项整治。对住宅和车棚车库用于违规经营、车库车棚住人等问题进行取缔。

4.改善住宅小区安全管理状况。由建设局牵头开展住宅小区安全隐患专项整治，全面提高安全管理水平，落实住宅小区安全管理机制，切实提升住宅小区平安创建实效，有效消除住宅小区电梯、消防等安全隐患，保障广大业主的生命财产安全。

三、工作要求

（一）强化组织领导。市政府成立城市物业工作领导小组，统筹协调改革工作。各单位根据职责分工，推进改革工作。

（二）加快工作进度。各责任部门要增强大局意识和服务意识，在领导小组统一领导下，各负其责，加强沟通协调，形成工作合力，共同推进城市物业改革工作；并按照改革方案中的各项任务时间节点，倒排工作计划，落实工作计划。

（三）加强舆论引导。新闻媒体要配合做好城市物业改革宣传工作，营造良好的舆论氛围。乡镇（街道）、社区要利用各种宣传载体加大政策宣传，积极发动社区群众，支持配合改革工作。

本方案自2021年6月1日起实施。

本方案由嵊州市人民政府办公室负责解释，具体工作由嵊州市建设局承办。

城市社区物业“一件事”改革任务清单

嵊政办〔2021〕56号关于印发《城市社区物业“一件事”改革实施方案》的通知.docx